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#서울 서초구의 한 재건축 프로젝트는 2025년 1월 주거정비기본계획을 고시하고 같은 해 10월 통합심의를 접수했지만 이후 속도를 내지 못했다. 서울시 협의 부서 간 이견으로 사업이 2개월 이상 지연됐기 때문이다. 2025 기본계획 지구단위계획상 제시된 허용 용적률 인센티브 항목을 적용했지만, 2024년 9월 26일 고시된 '2030 도시주거환경정비기본계획상 허용 용적률 인센티브 항목'을 적용해야 한다는 협의 부서 의견과 충돌해서다. 이로 인해 해당 사업은 변경계획 반영 후 올해 8월 현재 통합심의 조치를 진행 중이다. 제도 및 정책 등 변경 기준 적용 시.의 불확실성으로 사업이 지연된 대표적 사례다.
#서울 영등포구의 한 재건축 프로젝트는 관계 부서 간 이견 발생과 의견 조율로 사업이 지연된 경우다. 공공보행통로를 삭제해야 한다는 A 부서와 이를 유지해야 한다는 B 부서의 의견 대립으로 통합심의 조치 협의 과정이 지체됐다. 결국 조합은 공공보행통로 삭제 방식으로 사업시행인가를 접수하는 쪽으로 방향을 틀었고 이 과정에서 사업이 2개월가량 지연됐다.
도시정비사업의 인허가 속도를 높이기 위해 단계별 경과 조치 기준을 마련하고 부서간 이견을 협의하는 전담 기관이 필요하다는 제언이 나왔다. 사업 추진 주체인 조합의 예측 가능성을 높여 정비사업 시장 내 공급 속도를 끌어올려야 한다는 지적이다.
한은철 나우동인건축사사무소 설계사업부문 부문장(부사장)은 10일 국회의원회관 제2세미나실에서 열린 '서울 주택가격 안정을 위한 정비사업 활성화 방안' 세미나에서 첫 번째 발제자로 나서 "신속한 인허가를 위한 단계별 경과 조치 기준을 마련해야 한다"고 강조했다
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한 부사장은 "정비계획 단계에서 통합심의, 그 다음단계로 넘어갈때 필요한게 경과조치 기준"이라며 "조합 입장에서는 향후 다음 인허가를 진행할때 예측하기가 상당히 어렵다"고 설명했다.
원안 설계 도서 작성 기간을 합리화할 필요가 있다는 의견도 나왔다. 현재는 조합설립인가 이후 시공사 선정 시 '총액 입찰' 혹은 '내역 입찰' 방식을 거친다. 문제는 원안 설계 도서 작성 시 5개월 이상이 소요된다는 。이다. 반면 처음부터 총액 입찰을 결정할 경우 도서 작성 간소화로 해당 과정이 2개월여밖에 걸리지 않는다.
한 부사장은 "서울시에서 시공사 선정 시기를 당겨줬음에도 원안설계도서 기준은 동일하게 적용되면서 이를 작성하는데만 5개월 이상 소요된다"며 "하나의 기준만 적용하면 불필요하게 소요되는 도서 작성기간을 3, 4개월 가량 축소할 수 있다"고 설명했다.
제2 발제자로 나선 박영국 현대건설 도시미래가치사업3팀 팀장도 인허가 단계별 소요 기간 단축 필요성에 대해 공감했다. 현재 인허가 단계별 평균 소요 기간은 △정비계획 변경(8~12개월), △통합심의(6~12개월), △사업시행인가(8~10개월), △관리처분인가(14~18개월) 등이 걸린다.
박 팀장은 시공사 선정 단계 내 착공 소요 기간 단축이 사업성 개선의 핵심이라고 강조했다. 대책 방안으로는 사업비와 금융비용 절감을 제시했다. 특히 사업성이 떨어지는 지역의 사업 촉진을 위해 이주비 금융 지원을 강화하고 규제를 완화할 필요가 있다고 지목했다.
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현재 이주비 주택담보대출비율(LTV)은 40% 수준으로 최대 한도 역시 일반 주담대와 동일한 6억원으로 제한됐다. 조합원 이주비 부담 가중과 이주 지연으로 이어지는 실정이다.
박 팀장은 "사업성이 떨어지는 지역을 기준에 의해서 등급화하고 등급에 따라 금융 상품과 이주비에 대한 정부 지원으로 조합원들과 소유주 부담을 덜어줘야 한다"며 "또 건설사들이 적극적으로 정비 사업에 참여할 수 있도록 기회가 보장돼야 한다"고 말했다.
토론 참석자로 나선 안승상 DL이앤씨 강남사업소 소장 역시 "(조합원들이) 이주비를 받아야 전세보증금을 받아서 이주할텐데 이주비를 받을때 등기상에 있는 갑구, 을구 권리단계, 근저당 등을 정리해야하는 상황"이라며 "현재 이주비 한도가 6억원인데 담보범위 자체가 커질수록 최대 2억까지 줄어든다"고 지적했다.
그러면서 "강남아파트는 30억, 40억원이 넘는 경우가 많은데 이주비를 6억원으로 막으면 실제로 우리 전세보증금을 돌려주는 것조차도 부족한 경우가 많다"고 진단했다.
공사비 급등에 따른 분담금 갈등 문제도 정비사업을 막어서는 걸림돌로 제시됐다. 3.3㎡당 전국 평균 공사비는 2021년 518만7700원 수준이었지만 지난해 807만7000원까지 급등했다. 같은 기간 서울은 578만5000원에서 890만3000원까지 올라 상승 폭이 더 컸다.
박 팀장은 "공사비와 사업속도는 분담금과 강력한 상관관계를 가지고 있다"며 "최근 공사비 폭증 문제로 사업성이 저하되고 조합 분담금이 증가하면서 사업 추진 속도까지 떨어져 사업에 참여하기 어려워지는 일들이 서울 외곽 지역에서 많이 발생하고 있다"고 진단했다.
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■ "정보 비대칭 해소하고 AI 활용 늘려야" 조언도
종합토론 자리에서는 정비사업 활성화 방안으로 정보 비대칭성 해소와 인공지능(AI) 활용 방안 등도 제시됐다.
안 소장은 "재건축 사업에서 가장 어려운 내용이 조합 내부간에 갈등과 분쟁이다. 불안하기 때문"이라며 "정비사업이 굉장히 복잡한데 단편적인 지식만으로 제한된 정보만을 제공하고 누군가 이를 선택적으로 선별해 제한적으로 제공할 경우 사업을 좌지우지하면서 조합 내부에 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다.
그는 "(사업장이) 과열될까봐 현재는 합동설명회를 2번만 할 수 있어 충분한 정보를 제공 못한다"며 "시공사들이 경쟁할 때 사전 홍보를 하면서 과열된 부분에 대한 걱정도 나오지만 이에 과몰입 돼 극단으로 가는 조합원들은 소수"라고 언급했다.
이어 "교육과 정확한 정보가 전달되면 조합원들도 내성과 학습능력은 계속가고 이런곳들은 사업이 원활하게 진행되는 곳이 많다"며 "조합원들이 학습할 수 있는 정보를 열고 올바른 선택을 해서 사업이 불안과 불신으로 인해 좌초되는 일을 방지해야 한다"고 당부했다.
신영상 현대엔지니어링 도시정비영업실 소장은 예측 가능한 시스템 정립의 필요성을 피력했다.
그는 "모두가 예측 가능한 시스템이 만들어진다면 얼마나 좋을까 생각한다"며 "법률이라든가 조례 신설, 제도, 정책 지침, 심의위원들의 의견을 모두 담아두고 사업 시행자는 셀프 체크 하면서 건축 계획안을 작성을 하는 식도 고려할 수 있다"고 설명했다.
이어 "AI가 사전 체크를 할 수 있다고 한다면 시간이 지남에 따라 데이터는 축적 될 것이고 AI 정확성은 더 올라가게 될 것"이라며 "인허가 기관의 담당자들과 심의 위원들의 업무량이 줄어들면서 이 병목 현상은 해결될 수 있지 않을까 생각한다"고 제언했다.
도서 작성 기간을
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